楼上住户漏（lòu）水问题（tí）

徐先生花费大量（liàng）时间和**刚刚（gāng）装（zhuāng）修（xiū）好（hǎo）的房子，被楼上（shàng）住户住户跑水（shuǐ）搞得厨房、卫生间、客厅部分（fèn）屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复（fù）是（shì）他（tā）家一点也没有漏（lòu），并且很不情愿配（pèi）合检查问题。虽说经物业公司工（gōng）程人员（yuán）多次协调已解决了问题，但（dàn）刘先生心里还是（shì）不痛快，认为物业在装（zhuāng）修管理上没有尽到责任，所以拒（jù）绝缴纳物（wù）业（yè）管（guǎn）理费。对（duì）物业公司的服务不满（mǎn）意（yì），是否可以不交物业管理费？徐（xú）先生（shēng）应该向（xiàng）谁要求索赔？

案例分析（xī）：

1. 楼上（shàng）跑水可（kě）能由两种（zhǒng）原因引起：房（fáng）屋（wū）质（zhì）量不（bú）好导致水（shuǐ）渗漏（lòu）或者楼上业（yè）主过失导（dǎo）致跑（pǎo）水，但（dàn）无（wú）论（lùn）哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理（lǐ）公（gōng）司与业（yè）主的法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与（yǔ）开发商之间基（jī）于房屋买（mǎi）卖合（hé）同而产生的合同法（fǎ）律关（guān）系（xì），开发商交付（fù）的房屋（wū）存（cún）在瑕疵导致水（shuǐ）管跑水致使业主遭受损（sǔn）失，开发商应（yīng）当承担（dān）违约赔偿责任。

3. 楼上（shàng）业主过失（shī）导致跑水涉及业主之间基（jī）于侵犯行为（wéi）而产生的侵权法律（lǜ）关系，楼上业主的过错导致楼下业（yè）主房屋遭受损失，该行为已经构成（chéng）对（duì）楼下业主（zhǔ）财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权（quán）赔偿责任。

4. 物业管理公司在本案中涉及（jí）对受损（sǔn）业（yè）主家内部（bù）的（de）维护和修（xiū）缮。由于受损部位（wèi）不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于（yú）物（wù）业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊（shū）的物业管理服务，对（duì）该部分维修当另行（háng）支（zhī）付（fù）费（fèi）用，业（yè）主没有理由拒缴物业（yè）管理费。